Egyéb témák

Házastársam meghalt és az örökösei eddig vagyonjogi igénnyel nem éltek. A hagyatékot közjegyző 2 éve átadta ,melyben nem szerepelt azaz ingatlan amely kizárólag az én nevemen áll. Ebbe az ingatlanba beruházásra került volt férjem különvagyonú ingatlana ellenértéke is , melyből  az építkezés 60 %-át fedeztük. Mire számíthatok, eladhatom –e az ingatlant?

A 1952. évi IV. törvény (CSjt.) vonatkozó rendelkezéseiből és a bírósági gyakorlatból találhatunk választ a kérdésre: A CSjt. szerint a házastársi vagyonközösség az egyik házastárs halála napján szűnik meg. Az örökösök ebben az esetben az elhunyt házastárs jogutódai, ezért őket ugyanolyan jogok illetik meg. Kérhetik tehát a házastársi közös vagyon megszüntetését – peren kívül, vagy bírósági úton.

Az ingatlant a bíróság elsősorban természetben osztja meg. Ha ez nem lehetséges, akkor megváltás, közös értékesítés, árverés, társasházasítás útján dönti el bíróság a megszűntetés legmegfelelőbb módját. Olyan módot nem választhat , amely ellen mindenki tiltakozik.

Az ingatlan nyilvántartásba egyedül bejegyzett tulajdonos – jóhiszemű értékesítéssel – eladhatja az ingatlant,de  a tulajdonostársak pl. örökösök is később kártérítésre tarthatnak igényt.

Ennek mértéke a tulajdoni arányukhoz kötődik. Vélelem, hogy házastársak esetében                    1 / 2  - 1 / 2 .  a tulajdoni arány. A házastársi  életközösség fennállása alatt elvégzett beruházásoknál is  ezen  közös szerzés vélelme érvényesül.

Házastársi különvagyon értékén szerzett dolog  általában külön vagyon marad, kivéve ha a körülmények azt igazolják hogy az közös vagyonba került utalásra.

A bírósági gyakorlatból merítve néhány megállapítás:

”nincs helye a közös vagyon javára megtérítésnek, ha a házastársak egyikük külön vagyonát közösen használják, hasznait közösen szedik, a különvagyonra fordított költekezés előnyeit együtt élvezik.”

Abból hogy az ingatlan nyilvántartás a felek házasságára tekintettel  a tulajdonjogot a tényleges tulajdonszerzési arányoktól eltérően tartalmazza, nem vonható le olyan következtetés hogy az egyik fél a felhasznált  különvagyona megtérítéséről  lemondott .

Ausztrál tulajdonostárs és két magyar testvére, mint örökös előszerződést kötött ingatlana eladására, de azt csak a magyar tulajdonosok írták alá. Mi a helyzet, ha az ausztrál tulajdonostárs nem található vagy nem írja alá az adásvételi szerződést. Mit jelent az elővásárlási jog ebben az esetben?

A tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg, ha a másik tulajdonostárs eladni kívánja tulajdoni hányadát.. A földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdoni jogát, míg hitelt érdemlően a vevő nem igazolja, hogy a vételi ajánlattal a tulajdonostársat „megkínálta”, és az nem élt elővételi jogával. Az ügyben három örökös van, melyből kettő eladná részét. A teljes ingatlant az olvasó csak akkor tudja megvásárolni, ha a harmadik „ausztrál” tulajdonos is eladóként vesz részt a szerződéskötésben. Ha nem, akkor is fel kell hívni őt a tulajdoni lapon írt magyar lakcímén – tértivevényes levéllel és legalább 15 napos válaszadási lehetőséggel -, hogy kíván –e élni elővételi jogával. Amennyiben az értesítés rendkívüli nehézségekbe ütközik, pl. külföldi cím van bejegyezve a tulajdonos társnak a tulajdoni lapon, vagy az értesítendő tulajdonostársak száma rendkívül nagy, úgy az elővásárlási joggyakorlás igazolásától a földhivatal eltekinthet. A felhívásban a szerződés minden fontos elemét az elővételi jog jogosult elé kell tárni, úgymint a vevő adatai, a vételár összege, a fizetés módja, esedékessége…stb. .

Ha a tértivevény a címről úgy érkezik vissza a feladóhoz, hogy a címzett ismeretlen, vagy nem kereste, vagy elköltözött stb., akkor a vonatkozó postai tértivevény csatolásával tudja a vevő igazolni az illetékes földhivatal felé, hogy érvényes az általa megkötött adásvételi szerződés, mert az a jogi vélelem -ebben az esetben,- hogy a tulajdonostárs az elővásárlási jogáról lemondott. Hozzáteszem, hogy a vevőt ebben az esetben is osztatlan közös tulajdonosként jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba. Ez egyidejűleg biztonságot jelent neki arra az esetre, ha az „ausztrál” tulajdonostárs bármikor el kívánná adni a részét, úgy Ő nélküle ez nem lehetséges. Ugyanis ebben az esetben őt illeti meg elővásárlási jog az „ausztrál” részre. Ezt akként gyakorolhatja, hogy az elővásárlási felhívásra „vételi elfogadó nyilatkozatot „tesz.. Természetesen az elfogadó nyilatkozat semmiben nem térhet el a vásárlási szándéktól, tehát ha az egyösszegű vételárfizetés, akkor az elfogadó nyilatkozat nem lehet részletvétel, hitel stb.

Az osztatlan közös tulajdon a használat szempontjából akkor a legkorrektebb, ha a felek az ingatlan természetbeni kizárólagos használatát is szabályozzák egymás között és erről  műszaki rajz is készül és ügyvédi okiratban foglaltan kijelentik hogy melyik fél mit használhat kizárólagosan . A kérdező által kötött előszerződés tehát részlegesen érvénytelen, ami azt jelenti, hogy az eladók túlterjeszkedtek a tulajdoni jogukkal való rendelkezés terén, azaz olyan rész eladását is vállalták melyet nem lehetett volna. Ez nem jelenti azt, hogy a teljes szerződés érvénytelen, az érvénytelenség csupán ebben a részbe áll be. Korrigálandó azonban a vételár is, hiszen azt a feleknek az elmondottak miatt arányosítaniuk kell. Az előszerződés egyébként nagyon erős kötelem, ha azt valamelyik fél nem teljesíti a másik fél kérheti annak bíróság általi létrehozását is, azaz a szerződés kikényszeríthető az előszerződésben írt tartalommal. Ezért fontos hogy abban a felek minden lényeges kérdésben megegyezzenek. A teljesség kedvéért felhívom a figyelmet arra is hogy az elővásárlási jog csak adásvételi szerződéshez kötött, ha a felek ajándékozási szerződést írnak alá akkor a tulajdonostársa nem illeti meg ilyen jog .Ugyanígy nem illeti meg elővásárlási jog a  harmadik tulajdonostársat ha pl. két tulajdonostárs egymás között köt adásvételi szerződést.

25 évi házasság után házasságunk felbomlott. Az együtt töltött évek alatt három ingatlant szereztünk, melyek közül kettő máig 50-50 %-os közös tulajdonban van a volt férjemmel. A kisebb értékű családi házban én élek, a nagyobb értékű családi házban a volt férjem. A harmadik ingatlannak közös lányunk a tulajdonosa, a volt férjem és én haszonélvezői vagyunk. Most a volt férjem lányunkat felszólította, költözzön ki az ingatlanból, mert élni kíván haszonélvezeti jogával, és be akar költözni a házba.

Szeretném tudni, mit tehetek azért, hogy a lányom zavartalanul tulajdonolhassa az ingatlant? Valóban kiköltöztetheti-e a lányunkat a házból az apja?

További kérdésem, hogyan juthatok a két közös tulajdonban lévő családi ház értékkülönbözetéből rám eső részhez?

Tekintettel arra, hogy egy személy két házban egyidejűleg lakni nem tud, a megoldás kulcsa a megegyezés. A haszonélvezeti jognak ugyanis az illetéktörvény alapján számítható vagyoni értéke van, amely a forgalmi érték/20 * a haszonélvező életkorához rendelt szorzóval. Pl. 65 évnél idősebb személy esetén ez a szorzó 4. Tehát pl. egy húsz millió Ft értékű ingatlan esetén a haszonélvezeti jog, mint vagyon értékű jog értéke 4 millió Ft, ha azon egy személy haszonélvezete van az ingatlan egészére vonatkozóan. A megegyezés ebben az esetben tehát 2 millió Ft haszonélvezeti jog ellenértékének megfizetése lehetne. A haszonélvezeti jog természetesen ellenérték nélkül, lemondással is megszüntethető. Ehhez a haszonélvező lemondó nyilatkozata és ennek földhivatali benyújtása szükséges. Ez illetékmentes egyeneságú rokonok vonatkozásában.  Egyébként a haszonélvezeti jog – a  birtoklás szempontjából -  erősebb a tulajdonjognál, mert a haszonélvezet olyan személyes jog, ami alapján a haszonélvező a más tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti. A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében való változásra való tekintet nélkül fennmarad. Tehát az ingatlant a tulajdonos eladhatja, de a haszonélvezeti jog továbbra is fennmarad. A haszonélvezeti jog gyakorlása átengedhető másnak is, pl. a lakást a haszonélvező bérbe adhatja. Erre azonban ellenérték fejében csak akkor van lehetősége, ha a tulajdonos azonos feltételekkel (úgy mint az elővásárlási jognál) az ingatlan használatára nem tart igényt, mert ha igen, akkor a haszonélvezőnek magával a tulajdonossal kell a bérleti szerződést megkötnie. A haszonélvezeti jog gyakorlása mindig ingyenes, azaz a haszonélvező az ingatlan használatáért nem köteles ellenszolgáltatást fizetni a tulajdonosnak. A haszonélvezeti jog szerződéses alapítású változatán túl még egy ismert fajtája a házastárs haszonélvezeti joga. Az örökhagyó házastársa örökli ugyanis mindannak a vagyonnak a haszonélvezetét, amelyet egyébként nem örököl, hanem pl. a gyermeke. Ez az un. Özvegyi jog. Ez minden hagyatéki tárgyra kiterjed. Az özvegyi jog megváltását mind a házastárs, mind az örökösök kérhetik, a megváltást a hagyatéki eljárás során, ennek hiányában a haláltól számított 1 éven belül lehet igényelni az illetékes közjegyzőnél. A megváltást természetben, vagy pénzben kell kiadni.  Az özvegyi jog korlátozását csak a leszármazók kérhetik, ezen igény előterjesztésének bármikor helye van, a korlátozás azonban csak olyan mértékű lehet, hogy a korlátozott haszonélvezet a házastárs szükségleteit biztosítsa.

A közös tulajdonban lévő családi ház értékkülönbözetével történő elszámolásra a polgári törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadóak. Bármely tulajdonostárs kérheti, követelheti a közös tulajdon megszüntetését. Ebben az esetben a bíróság általában az ingatlanban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja az adott ingatlant. Jelen esetben az értékkülönbözet a közös tulajdon megszüntetése révén elszámolási tételt képez a felek között, beleértve a magasabb értéket képviselő ingatlan használati díját is. Ha más módon nem szüntethető meg a közös tulajdon, akkor annak tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. Ha valamely tulajdonostárs a megszüntetendő ingatlanon kívül lakik, és csak egyik tulajdonostárs használja az ingatlant, úgy használati díjat igényelhet nem bent lakó a másiktól -  a tulajdoni hányadára eső részre.

20 éve élek élettársammal. Jól megvagyunk, de házasodni nem szeretnénk. Kérem, tájékoztasson, milyen jogok illetik az élettársi viszonyban élő feleket.

A bejegyzett élettársi kapcsolatban élők ugyanolyan jogokat kapnak a szociális juttatások terén is, mint a házastársak, pl.: bejegyzett élettárs elhunyt élettársa után özvegyi nyugdíjra jogosult lehet. 2009. január 1-jétől lehetőség van arra, hogy valaki törvényes kapcsolatot létesítsen vele azonos nemű párjával is. Nincs különbség aszerint, hogy az együtt élő felek milyen neműek, így az vonatkozik a férfi-nő, valamint a férfi-férfi és nő-nő kapcsolatra is. Egyes területeken van különbség a házasság és a bejegyzett élettársi kapcsolat között. Ilyen, hogy nem fogadhatnak közösen örökbe gyermeket a bejegyzett élettársi kapcsolatban együtt élők. Erre csak a házasfeleknek van lehetőségük. Különbség  hogy míg házasságot 18 évnél fiatalabbak is köthetnek engedéllyel, bejegyzett élettársi kapcsolat csak ennél idősebbek között  lehetséges. Tehát 16 és 18 év közötti kiskorúk nem kérhetik élettársi kapcsolatuk regisztrálását és erre gyámhatóság sem adhat engedélyt. A bejegyzett élettársi kapcsolatban élők egymás nevét is felvehetik, és össze is kapcsolhatják a két vezetéknevet, de nem használhatják a "-né" formulát.

A bejegyzett élettársi kapcsolat megszűnésénél nincs szükség válóperre, ha nincsenek vitás kérdések, a felek közjegyző előtt nyilatkoznak a kapcsolat megszűnéséről. Vagyonjogi vita vagy közös gyermek esetén azonban csak bíróság előtt lehet felbontani a kapcsolatot.