Ingatlanjog

Egy magyarországi vidéki ingatlannal vagyok fele részben tulajdonosa, de az ingatlan egészét haszonélvezet terheli, és a haszonélvező az ingatlanban lakik. A helyi önkormányzat többször felszólított a házunk előtti járda hó eltakarítására, de véleményem szerint ez nem az én dolgom. Kötelezhet –e engem a hatóság a munka elvégzésére, vagy megbírságolhat?

A haszonélvező ezen joga alapján használni jogosult az ingatlant, sőt beszedheti annak hasznait. Ezen jogok mellett kötelezettségek is terhelik a haszonélvezőt, így pl. az ingatlan állagmegóvása, karbantartása, takarítása. Ha ezen kötelezettségeinek nem tesz eleget, számolhat az illetékes hatóság szankciójával. Tehát: a hatóság akkor jár el helyesen, ha a  haszonélvezőt  kötelezi a hó eltakarítására, nem pedig a tulajdonost.

Van egy házam, amelyet a lányom nevére vettem az én pénzemből, és én vagyok a haszonélvezője. Szeretném tudni, hogy halálom esetén feleségem, aki nem a lányom anyja, maradhat-e a házban özvegyi jogon? Mit tehetnék annak érdekében, hogy esetleges halálom bekövetkeztével feleségem továbbra is az ingatlanban maradhasson?

A haszonélvezeti jog az adott személyhez fűződő jog. Ez azt jelenti, hogy legfeljebb az adott személy élete végéig szólhat, és nem átruházható, örökölhető. Lehet határozott idejű haszonélvezeti jogot is alapítani, pl. 20 évre. Ebben az esetben az idő elteltével, vagy ha a haszonélvező előbb hal meg, a halálával szűnik meg a haszonélvezet. Ha a felesége most Önnel együtt az ingatlanban él, az Ön haszonélvezete megszűnése egyben azt is jelenti, hogy felesége ingatlanhasználati jogviszonya is megszűnik. Más lenne a helyzet, ha Ön lenne a tulajdonos. Ekkor ugyanis az Ön halála esetén a házastársát az ingatlanra özvegyi jog címen haszonélvezet illetné meg. Ha a cél a feleség számára biztosítani a jövőbeni lakhatást az ingatlanban, javaslom, beszéljék meg lányával, hogy az ingatlan felét ajándékozza vissza az Ön számára. Ezt Magyarországon 2010.07.01. napjától illetékmentesen lehet megtenni, azaz csak az okiratszerkesztés költségét, és a 6600 Ft bejegyzési illetéket kell fizetni utána. Ebben az esetben ugyanis az Ön halálával feleségét özvegyi jog illeti meg a megajándékozott részre.

Édesapám vásárolt egy lakást a nevemre, az ő holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten. Az ingatlant jelenleg is ő lakja, de élettársa is oda költözött. Édesapám nagyon beteg és attól is tartok, hogy apám halála után az élettársa továbbra is a lakásban akar maradni. Mit tehetek ez ellen?

A  Polgári Törvénykönyv vonatkozó szabályai szerint a holtig tartó haszonélvezeti jog – kivéve, ha a jogosult még életében lemond e jogáról – egészen a halála napjáig megilleti a haszonélvezőt. Az édesapjának joga van az ingatlant haláláig használni. Az élettárs esetében azonban más helyzet, neki az édesapja halálát követően el kell a lakásból költöznie, mivel a holtig tartó haszonélvezeti jog legkésőbb a jogosult halálával megszűnik.

A haszonélvezeti jog lényege, hogy a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. Tulajdonost azonban mindenkor  megilleti az a jog hogy  ellenőrizhesse a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant.

A haszonélvező  még a tulajdonossal szemben is védelmet élvez, így a tulajdonos néhány alapvető jogát (birtoklás, használat és a hasznok szedésének joga) csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogaival élni nem kíván. A lakás fenntartásával kapcsolatos költségek és közterhek a haszonélvezőt terhelik. Ezek alól kivételek  a rendkívüli javítások és helyreállítások  költségei.

A haszonélvezeti jog személyhez kötött jog, így azt a haszonélvező nem ruházhatja át más személyre, de annak gyakorlását átengedheti. Jogosult például az ingatlan bérbeadására is, de csak akkor, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett annak használatára nem tart igényt.

A haszonélvezeti jog megszűnhet lemondással is, amely történhet ingyenesen vagy ellenérték fejében. Ha a haszonélvezet megszűnik a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni,de felelős a dologban bekövetkezett károkért, kivéve, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést viszont nem köteles megtéríteni.

A haszonélvezeti jog megszűnik abban az esetben is, ha a haszonélvezet tárgya, tehát a lakás megsemmisül, vagy az eredeti rendeltetési céljára véglegesen alkalmatlanná válik, ekkor ugyanis a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani.

Fontos tudni azonban, hogy a tulajdonos jogosult a lakás feletti rendelkezési jog gyakorlására, például eladhatja a lakást. Ebben az esetben a haszonélvezet továbbra is megmarad, a vevő haszonélvezettel terhelten tudja csak az ingatlan tulajdoni jogát megszerezni. A tulajdonosnak lehetősége van még a lakás megterhelésére pl. banki hitel felvétele esetén jelzálogjog alapítására.